BerichtMarkt (Detail)Versorgung (Detail)Perspektiven (Detail)Methoden & Quellen zur Übersicht

Steigende Divergenz der Marktsituation nach Kaufkraftklasse

Nach einem deutlichen Anstieg der Knappheit im Jahr 2023 hat sich der Wohnungsmarkt 2024 wieder etwas entspannt. Dies ist allerdings nicht auf eine Angebotsausdehnung zurückzuführen, sondern auf Preissteigerungen und die damit verbundene Nachfragedämpfung sowie auf ein deutlich tieferes Bevölkerungswachstum.

Die Entspannung geht von den oberen Preissegmenten aus, während sich die Situation in den tieferen Segmenten verschlechtert hat. Entsprechend stieg die Dichotomie der Versorgung des oberen Mittelstandes und der einkommensstarken Haushalte im Vergleich zum unteren Mittelstand und den einkommensschwachen Haushalten.

Regional betrifft die Knappheit im Mittelland aktuell primär den Aargau und die Zentralschweiz sowie einzelne Gebiete um Zürich und in der Ostschweiz. Besorgniserregend ist aber die Situation im Berggebiet. Sowohl das Berner Oberland als auch Graubünden leiden unter einer angespannten Marktsituation. Anhaltend gut versorgt sind der Jura und das Tessin.

Knappheit im Wohnungsmarkt (Miete und Eigentum)

Verteilung der Knappheit im Wohnungsmarkt

Knappheit im Mietwohnungsmarkt

Knappheit im Mietwohnungsmarkt trifft kaufkraftschwache Haushalte in urbanen Räumen sowie Hot Spots in den Bergen

Der Mietwohnungsmarkt spiegelt fast kongruent den Gesamtmarkt. Der Markt präsentiert sich aufgrund der Mietpreissteigerungen insgesamt ausgewogen. Für die Haushalte des unteren Mittelstandes sowie einkommensschwache Haushalte ist die Situation allerdings angespannt. Sowohl das untere mittlere Preissegment (leistbare Wohnungen für den unteren Mittelstand), als auch das tiefe Preissegment (leistbare Wohnungen für Haushalte unterhalb des Mittelstandes) weisen mit +1 einen Indikatorwert auf, der einem Nachfrageüberhang entspricht.

Wie im Gesamtmarkt sind es Gebiete bei Zürich, in der Ostschweiz, der Aargau, die Zentralschweiz und die Berggebiete, die einen Nachfrageüberhang aufweisen. Selbst im Tessin ist der Mietwohnungsmarkt um Lugano eher knapp.

Prekär ist die Situation für Wohnungssuchende der unteren Kaufkraftklassen in den Städten Genf, Zürich und Zug, wo die Anspannung maximal ist. Dies gilt ebenso für weite Teile der Wohnungssuchenden in den Räumen Interlaken und Zweisimmen, sowie Chur und St. Moritz.

Verteilung der Knappheit im Mietwohnungsmarkt

Bruttomieten am Steigen, Leistbarkeit unter Druck

Im Zuge der anhaltenden Knappheit der letzten drei Jahre sind bei den zu vermietenden Wohnungen kräftig steigende Mieten zu beobachten, ohne dass im Angebot deutliche Qualitätssteigerungen erkennbar wären. Die Mietsteigerungen führen zwar zur Annäherung von Angebot und Nachfrage, das hat seinen Preis aber bei der Leistbarkeit von Wohnen.

Vergleicht man die Einkommensverteilung aller Mieterhaushalte mit den am Markt verfügbaren, für diese Einkommensklassen jeweils erschwinglichen Mietpreisen, so zeigt sich, dass für die Schweiz als Ganzes die Versorgung im tiefen Preisbereich knapp gegeben ist. Die folgenden Grafiken stellen diesen Zusammenhang dar. Bei der Miete machen die Haushalte mit tiefen Einkommen 31% aller mietenden Haushalte aus (Zeile Einkommen). Die für diese Haushalte leistbaren Objekte (unter Berücksichtigung der Wohnungsgrösse) entsprechen 26% der angebotenen Mietwohnungen (Zeile Mieten). Summiert man aber tiefe Einkommen und den Mittelstand auf, so besteht eine deutliche Mangelsituation.

Dramatisch präsentiert sich diesbezüglich die Situation beim Wohneigentum. Berücksichtigt man die Opportunitätskosten der gebundenen Eigenmittel und geht von stagnierenden Preisen aus, so zeigt sich, dass das angebotene Wohneigentum für weite Teile der Haushalte nicht leistbar ist. Die Eigenmittelanforderungen für den Erwerb reduzieren die Wahlfreiheit der Haushalte zusätzlich.

Entwicklung der Markt-Bruttomieten

Haushalte nach Einkommensklasse und Mietobjekte nach Mietpreisklasse

Haushalte nach Einkommensklasse und Eigentumsobjekte nach Nutzungskostenklasse

Leicht verbesserte Situation beim Umzug

Die nun länger andauernde, eher knappe Situation am Wohnungsmarkt hat seine Ursache in einem schon seit längerem ungenügenden Wohnungswachstum, das mit dem Haushaltswachstum nicht Schritt halten kann, eine Tendenz die sich 2024 sowie 2025 bestätigt.

Zwar gibt es mit den Zweitwohnungsbeständen einen “Pufferbestand”, doch erschwert die Knappheit die Suche und somit auch die Freigabe von Wohnungen. Dies reduziert die auf dem Markt sichtbaren Angebote. Letztere setzen sich aus Leerstand, Neubau und den von umziehenden Haushalten freigegebenen Wohnungen zusammen. Vergleicht man diese Angebote mit der Zahl der umziehenden Haushalte, darf für 2024 aufgrund des gestiegenen Angebots eine leichte Verbesserung zum Vorjahr vermutet werden. Die Niveaus von 2020 und 2021 werden aber nicht erreicht.

Davon betroffen sind primär Einpersonen- und Paarhaushalte. Rund 22% sind aber Paarhaushalte mit Kindern oder Mehrpersonenhaushalte, die weniger Alternativen haben als kleinere Haushalte. Auffällig ist der Rückgang der Umzüge von Einzelpersonen im Jahr 2023, was mit hoher Wahrscheinlichkeit mit der Lage auf dem Wohnungsmarkt im Zusammenhang steht.

Struktur zu- und umziehender Haushalte

Zuziehende Haushalte im Vergleich zum Angebot

Haushalts- im Vergleich zum Wohnungswachstum

Die Wohnkostenbelastungen steigen ohne akute Zahlungsprobleme zu verursachen

Die Indikatoren zur Versorgung aller Haushalte weisen auf eine ausreichende aber keineswegs üppige Versorgung hin. Die Wohnkostenbelastung hat sich erhöht und die Wahlfreiheit bezüglich Besitz reduziert. Die Wohneigentumsquote ist nun seit mehreren Jahren rückläufig.

Das Mittel der Wohnkostenbelastungen der mietenden Haushalte hat sich von 23% (2018) auf rund 25.4% (2022) erhöht. Beim Wohneigentum ist die Last durch die Betriebs- und Zinskosten deutlich tiefer (12.8%) und auch unter Berücksichtigung der Opportunitätskosten bleibt die Last im Bestand aufgrund der vergangenen Preissteigerungen vorteilhaft (19.8%). Anders sieht es bei den einkommensschwachen mietenden Haushalten aus: Diese müssen einen Anstieg von 40.8% (2018) auf 44.8% (2022) verkraften, wobei nur Haushalte mit mehr als 20'000 CHF Äquivalenzeinkommen / Person berücksichtigt sind.

Eine andere Sicht auf die Wohnversorgung bietet der Blick auf Haushalte mit Zahlungsverzug, also Haushalte, bei denen die Wohnkosten akute Finanzprobleme verursachen. Dabei ergibt sich, dass nur etwa 2.1% der Haushalte einen Zahlungsverzug aufweisen und keinerlei Handlungsmöglichkeit zur Verbesserung ihrer finanziellen Situation haben (Mieterhaushalte 2.6%). Dieser Wert ist seit 2017 gesunken.

Anteil Haushalte mit Wohneigentum

Mietkostenanteil am Bruttohaushaltseinkommen

Haushalte mit Zahlungsverzug oder mangelhafter Wohnsituation

Kaum mehr Kostensteigerungen im Bestand, aber anhaltend ungenügende Bautätigkeit

Aufgrund der verschiedenen Fristen bei der Finanzierung wirken sich die Zinsanstiege nur graduell auf Mieten und Nutzungskosten aus. Deshalb waren die Auswirkungen des Zinsanstiegs sowohl bei Mieten als auch bei den Nutzungskosten des Eigentums primär 2024 zu spüren. Diese Entwicklung findet 2025 ihr Ende.

Der Referenzzinssatz, der die Fremdfinanzierungskosten der Eigentümer widerspiegelt dürfte 2025 auf das Niveau von 1.5% sinken, die Inflationserwartung liegt bei rund 1%. Entsprechend besteht kaum Raum für Mietsteigerungen bei vermieteten Objekten. Da die Mieten bei Neuvermietungen aber weiter steigen dürften, ergibt sich trotzdem ein moderates Mietwachstum über den ganzen Bestand. Anders sieht es beim Wohneigentum aus. Dort sinken im Zuge der sinkenden Zinsen auch die Nutzungskosten.

Der zu erwartende Mietauftrieb am Markt resultiert auch aus einem für 2025 zu erwartenden sehr tiefen Wachstum des Wohnungsbestandes. Ein Silberstreifen am Horizont zeigt sich in den 2024 wieder gestiegenen Baubewilligungen sowie noch deutlicher gestiegenen -gesuchen, was ab 2026 wieder steigende Zuwachsraten erwarten lässt. Für 2025 lässt sich aber keine Entwarnung für den Wohnungsmarkt geben. Auch langfristig dürfte der Zuwachs an Wohnraum mit einem kräftigen Haushaltswachstum nicht Schritt halten, wenn man vom aktuellen Verdichtungsverhalten bei der Bautätigkeit ausgeht.

Mögliche Wohnkostenveränderung mit aktuellem Zins- und Inflationsszenario über 1 Jahr

erwartetes Wachstum Wohnungsbestand im Vergleich zur tiefsten, mittleren und höchsten Haushaltswachstumsrate

Wachstumsszenarien Haushalte und Wohnungsvolumen über Fünfjahresperioden

Zusammenfassung

Die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt gibt weiterhin zu Besorgnis Anlass. Zwar hat sich die Situation auf dem Markt im Vergleich zum Vorjahr etwas entspannt. Der Preis dafür sind allerdings deutliche Mietpreissteigerungen, sowie auch ein Anstieg der Nutzungskosten beim Wohneigentum. Diese Reduktion der Nachfrage durch höhere Preise geht zu Lasten sich verändernder grösserer Haushalte, die rund 22% der umziehenden Haushalte ausmachen (Familien, Mehrpersonenhaushalte). Die Versorgung aller Haushalte insgesamt ist aber weiterhin intakt, allerdings sind die Wohnkostenbelastungen seit 2018 sowohl bei Miete als auch bei Kauf angestiegen und für tiefere Einkommen ist die Situation durchaus anspruchsvoll. Zumindest sind die Wirkungen der Zinswende nun praktisch vollends absorbiert. Im Bestand ist für 2025 nur mit einem geringen Anstieg der Wohnkosten zu rechnen.

Die Situation wird sich nicht schnell ändern. 2025 ist ein sehr tiefes Bestandeswachstum zu erwarten, das auch dadurch beeinträchtigt wird, dass im urbanen Raum der Neubau häufig ein Ersatzneubau ohne grosse Mengenwirkung ist. Die ansteigenden Baubewilligungen und -gesuche lassen aber zumindest ab 2026 wieder stärkere Zuwachsraten erwarten. Dies soll nicht darüber hinwegtäuschen, dass mittelfristig bei anhaltendem Haushaltswachstum grosser Handlungsbedarf besteht, da die Mengenausdehnung der Wohnungszahl zunehmend im überbauten Raum stattfinden muss. Eine kurrzzeitige Entspannung wie im letzten Jahr, die auch durch tiefere Zuwanderungszahlen begünstigt werden kann, darf nicht von den langfristigen Herausforderungen ablenken.

Steigende Divergenz der Marktsituation nach Kaufkraftklasse

Nach einem deutlichen Anstieg der Knappheit im Jahr 2023 hat sich der Wohnungsmarkt 2024 wieder etwas entspannt. Dies ist allerdings nicht auf eine Angebotsausdehnung zurückzuführen, sondern auf Preissteigerungen und die damit verbundene Nachfragedämpfung sowie auf ein deutlich tieferes Bevölkerungswachstum.

Die Entspannung geht von den oberen Preissegmenten aus, während sich die Situation in den tieferen Segmenten verschlechtert hat. Entsprechend stieg die Dichotomie der Versorgung des oberen Mittelstandes und der einkommensstarken Haushalte im Vergleich zum unteren Mittelstand und den einkommensschwachen Haushalten.

Regional betrifft die Knappheit im Mittelland aktuell primär den Aargau und die Zentralschweiz sowie einzelne Gebiete um Zürich und in der Ostschweiz. Besorgniserregend ist aber die Situation im Berggebiet. Sowohl das Berner Oberland als auch Graubünden leiden unter einer angespannten Marktsituation. Anhaltend gut versorgt sind der Jura und das Tessin.

Knappheit im Wohnungsmarkt (Miete und Eigentum)

Verteilung der Knappheit im Wohnungsmarkt

Knappheit im Mietwohnungsmarkt

Knappheit im Mietwohnungsmarkt trifft kaufkraftschwache Haushalte in urbanen Räumen sowie Hot Spots in den Bergen

Der Mietwohnungsmarkt spiegelt fast kongruent den Gesamtmarkt. Der Markt präsentiert sich aufgrund der Mietpreissteigerungen insgesamt ausgewogen. Für die Haushalte des unteren Mittelstandes sowie einkommensschwache Haushalte ist die Situation allerdings angespannt. Sowohl das untere mittlere Preissegment (leistbare Wohnungen für den unteren Mittelstand), als auch das tiefe Preissegment (leistbare Wohnungen für Haushalte unterhalb des Mittelstandes) weisen mit +1 einen Indikatorwert auf, der einem Nachfrageüberhang entspricht.

Wie im Gesamtmarkt sind es Gebiete bei Zürich, in der Ostschweiz, der Aargau, die Zentralschweiz und die Berggebiete, die einen Nachfrageüberhang aufweisen. Selbst im Tessin ist der Mietwohnungsmarkt um Lugano eher knapp.

Prekär ist die Situation für Wohnungssuchende der unteren Kaufkraftklassen in den Städten Genf, Zürich und Zug, wo die Anspannung maximal ist. Dies gilt ebenso für weite Teile der Wohnungssuchenden in den Räumen Interlaken und Zweisimmen, sowie Chur und St. Moritz.

Verteilung der Knappheit im Mietwohnungsmarkt

Bruttomieten am Steigen, Leistbarkeit unter Druck

Im Zuge der anhaltenden Knappheit der letzten drei Jahre sind bei den zu vermietenden Wohnungen kräftig steigende Mieten zu beobachten, ohne dass im Angebot deutliche Qualitätssteigerungen erkennbar wären. Die Mietsteigerungen führen zwar zur Annäherung von Angebot und Nachfrage, das hat seinen Preis aber bei der Leistbarkeit von Wohnen.

Vergleicht man die Einkommensverteilung aller Mieterhaushalte mit den am Markt verfügbaren, für diese Einkommensklassen jeweils erschwinglichen Mietpreisen, so zeigt sich, dass für die Schweiz als Ganzes die Versorgung im tiefen Preisbereich knapp gegeben ist. Die folgenden Grafiken stellen diesen Zusammenhang dar. Bei der Miete machen die Haushalte mit tiefen Einkommen 31% aller mietenden Haushalte aus (Zeile Einkommen). Die für diese Haushalte leistbaren Objekte (unter Berücksichtigung der Wohnungsgrösse) entsprechen 26% der angebotenen Mietwohnungen (Zeile Mieten). Summiert man aber tiefe Einkommen und den Mittelstand auf, so besteht eine deutliche Mangelsituation.

Dramatisch präsentiert sich diesbezüglich die Situation beim Wohneigentum. Berücksichtigt man die Opportunitätskosten der gebundenen Eigenmittel und geht von stagnierenden Preisen aus, so zeigt sich, dass das angebotene Wohneigentum für weite Teile der Haushalte nicht leistbar ist. Die Eigenmittelanforderungen für den Erwerb reduzieren die Wahlfreiheit der Haushalte zusätzlich.

Entwicklung der Markt-Bruttomieten

Haushalte nach Einkommensklasse und Mietobjekte nach Mietpreisklasse

Haushalte nach Einkommensklasse und Eigentumsobjekte nach Nutzungskostenklasse

Leicht verbesserte Situation beim Umzug

Die nun länger andauernde, eher knappe Situation am Wohnungsmarkt hat seine Ursache in einem schon seit längerem ungenügenden Wohnungswachstum, das mit dem Haushaltswachstum nicht Schritt halten kann, eine Tendenz die sich 2024 sowie 2025 bestätigt.

Zwar gibt es mit den Zweitwohnungsbeständen einen “Pufferbestand”, doch erschwert die Knappheit die Suche und somit auch die Freigabe von Wohnungen. Dies reduziert die auf dem Markt sichtbaren Angebote. Letztere setzen sich aus Leerstand, Neubau und den von umziehenden Haushalten freigegebenen Wohnungen zusammen. Vergleicht man diese Angebote mit der Zahl der umziehenden Haushalte, darf für 2024 aufgrund des gestiegenen Angebots eine leichte Verbesserung zum Vorjahr vermutet werden. Die Niveaus von 2020 und 2021 werden aber nicht erreicht.

Davon betroffen sind primär Einpersonen- und Paarhaushalte. Rund 22% sind aber Paarhaushalte mit Kindern oder Mehrpersonenhaushalte, die weniger Alternativen haben als kleinere Haushalte. Auffällig ist der Rückgang der Umzüge von Einzelpersonen im Jahr 2023, was mit hoher Wahrscheinlichkeit mit der Lage auf dem Wohnungsmarkt im Zusammenhang steht.

Struktur zu- und umziehender Haushalte

Zuziehende Haushalte im Vergleich zum Angebot

Haushalts- im Vergleich zum Wohnungswachstum

Die Wohnkostenbelastungen steigen ohne akute Zahlungsprobleme zu verursachen

Die Indikatoren zur Versorgung aller Haushalte weisen auf eine ausreichende aber keineswegs üppige Versorgung hin. Die Wohnkostenbelastung hat sich erhöht und die Wahlfreiheit bezüglich Besitz reduziert. Die Wohneigentumsquote ist nun seit mehreren Jahren rückläufig.

Das Mittel der Wohnkostenbelastungen der mietenden Haushalte hat sich von 23% (2018) auf rund 25.4% (2022) erhöht. Beim Wohneigentum ist die Last durch die Betriebs- und Zinskosten deutlich tiefer (12.8%) und auch unter Berücksichtigung der Opportunitätskosten bleibt die Last im Bestand aufgrund der vergangenen Preissteigerungen vorteilhaft (19.8%). Anders sieht es bei den einkommensschwachen mietenden Haushalten aus: Diese müssen einen Anstieg von 40.8% (2018) auf 44.8% (2022) verkraften, wobei nur Haushalte mit mehr als 20'000 CHF Äquivalenzeinkommen / Person berücksichtigt sind.

Eine andere Sicht auf die Wohnversorgung bietet der Blick auf Haushalte mit Zahlungsverzug, also Haushalte, bei denen die Wohnkosten akute Finanzprobleme verursachen. Dabei ergibt sich, dass nur etwa 2.1% der Haushalte einen Zahlungsverzug aufweisen und keinerlei Handlungsmöglichkeit zur Verbesserung ihrer finanziellen Situation haben (Mieterhaushalte 2.6%). Dieser Wert ist seit 2017 gesunken.

Anteil Haushalte mit Wohneigentum

Mietkostenanteil am Bruttohaushaltseinkommen

Haushalte mit Zahlungsverzug oder mangelhafter Wohnsituation

Kaum mehr Kostensteigerungen im Bestand, aber anhaltend ungenügende Bautätigkeit

Aufgrund der verschiedenen Fristen bei der Finanzierung wirken sich die Zinsanstiege nur graduell auf Mieten und Nutzungskosten aus. Deshalb waren die Auswirkungen des Zinsanstiegs sowohl bei Mieten als auch bei den Nutzungskosten des Eigentums primär 2024 zu spüren. Diese Entwicklung findet 2025 ihr Ende.

Der Referenzzinssatz, der die Fremdfinanzierungskosten der Eigentümer widerspiegelt dürfte 2025 auf das Niveau von 1.5% sinken, die Inflationserwartung liegt bei rund 1%. Entsprechend besteht kaum Raum für Mietsteigerungen bei vermieteten Objekten. Da die Mieten bei Neuvermietungen aber weiter steigen dürften, ergibt sich trotzdem ein moderates Mietwachstum über den ganzen Bestand. Anders sieht es beim Wohneigentum aus. Dort sinken im Zuge der sinkenden Zinsen auch die Nutzungskosten.

Der zu erwartende Mietauftrieb am Markt resultiert auch aus einem für 2025 zu erwartenden sehr tiefen Wachstum des Wohnungsbestandes. Ein Silberstreifen am Horizont zeigt sich in den 2024 wieder gestiegenen Baubewilligungen sowie noch deutlicher gestiegenen -gesuchen, was ab 2026 wieder steigende Zuwachsraten erwarten lässt. Für 2025 lässt sich aber keine Entwarnung für den Wohnungsmarkt geben. Auch langfristig dürfte der Zuwachs an Wohnraum mit einem kräftigen Haushaltswachstum nicht Schritt halten, wenn man vom aktuellen Verdichtungsverhalten bei der Bautätigkeit ausgeht.

Mögliche Wohnkostenveränderung mit aktuellem Zins- und Inflationsszenario über 1 Jahr

erwartetes Wachstum Wohnungsbestand im Vergleich zur tiefsten, mittleren und höchsten Haushaltswachstumsrate

Wachstumsszenarien Haushalte und Wohnungsvolumen über Fünfjahresperioden

Zusammenfassung

Die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt gibt weiterhin zu Besorgnis Anlass. Zwar hat sich die Situation auf dem Markt im Vergleich zum Vorjahr etwas entspannt. Der Preis dafür sind allerdings deutliche Mietpreissteigerungen, sowie auch ein Anstieg der Nutzungskosten beim Wohneigentum. Diese Reduktion der Nachfrage durch höhere Preise geht zu Lasten sich verändernder grösserer Haushalte, die rund 22% der umziehenden Haushalte ausmachen (Familien, Mehrpersonenhaushalte). Die Versorgung aller Haushalte insgesamt ist aber weiterhin intakt, allerdings sind die Wohnkostenbelastungen seit 2018 sowohl bei Miete als auch bei Kauf angestiegen und für tiefere Einkommen ist die Situation durchaus anspruchsvoll. Zumindest sind die Wirkungen der Zinswende nun praktisch vollends absorbiert. Im Bestand ist für 2025 nur mit einem geringen Anstieg der Wohnkosten zu rechnen.

Die Situation wird sich nicht schnell ändern. 2025 ist ein sehr tiefes Bestandeswachstum zu erwarten, das auch dadurch beeinträchtigt wird, dass im urbanen Raum der Neubau häufig ein Ersatzneubau ohne grosse Mengenwirkung ist. Die ansteigenden Baubewilligungen und -gesuche lassen aber zumindest ab 2026 wieder stärkere Zuwachsraten erwarten. Dies soll nicht darüber hinwegtäuschen, dass mittelfristig bei anhaltendem Haushaltswachstum grosser Handlungsbedarf besteht, da die Mengenausdehnung der Wohnungszahl zunehmend im überbauten Raum stattfinden muss. Eine kurrzzeitige Entspannung wie im letzten Jahr, die auch durch tiefere Zuwanderungszahlen begünstigt werden kann, darf nicht von den langfristigen Herausforderungen ablenken.