BerichtMarkt Versorgung Perspektiven Methoden & Quellen zur Übersicht

Teuer erkaufte Entspannung

Nach einem deutlichen Anstieg der Knappheit in der Vorjahresperiode (Q4/2022 – Q3/2023), hat sich der Wohnungsmarkt in den letzten vier Quartalen wieder etwas entspannt. Die Entspannung wurde allerdings nicht durch eine Angebotsausdehnung bewirkt, sondern durch Preissteigerungen und die entsprechende Dämpfung der Nachfrage.

Die Entspannung geht von den oberen Preissegmenten aus, während die Situation im tiefen Segment angespannt bleibt. Die vor zwei Jahren zu beobachtende Invertierung dieser üblicherweise vorherrschenden Marktverhältnisse hat sich wieder verflüchtigt.

Regional betrifft die Knappheit im Mittelland aktuell primär den Aargau und die Zentralschweiz, sowie einzelne Gebiete um Zürich und in der Ostschweiz. Besorgniserregend ist aber die Situation im Berggebiet. Sowohl das Berner Oberland, als auch Graubünden und das Oberwallis leiden unter einer angespannten Marktsituation. Anhaltend gut versorgt sind der Jura und das Tessin.

Knappheit im Wohnungsmarkt (Miete und Eigentum)

Verteilung der Knappheit im Wohnungsmarkt

Knappheit im Mietwohnungsmarkt

Knappheit im Mietwohnungsmarkt trifft kaufkraftschwache Haushalte

Der Mietwohnungsmarkt spiegelt fast kongruent den Gesamtmarkt. Der Markt präsentiert sich aufgrund der Mietpreissteigerungen insgesamt ausgewogen. Für die Haushalte des unteren Mittelstandes sowie einkommensschwache Haushalte ist die Situation allerdings angespannt. Sowohl das untere mittlere Preissegment (leistbare Wohnungen für den unteren Mittelstand), als auch das tiefe Preissegment (leistbare Wohnungen für Haushalte unterhalb des Mittelstandes) weisen mit +1 einen Indikatorwert auf, der einem Nachfrageüberhang entspricht.

In der Vergangenheit (ab 2005) überwog die Knappheit im Mietwohnungsmarkt zumeist diejenige im Markt für Wohneigentum. Nun ist die Situation ausgewogen. Die Situation der beiden Besitzesformen ist fast deckungsgleich.

Diese Kongruenz von Wohneigentum und Miete spiegelt sich auch in der regionalen Verteilung der Knappheit. Wie im Gesamtmarkt sind es Gebiete bei Zürich, der Ostschweiz, der Aargau, die Zentralschweiz und die Berggebiete, die einen Nachfrageüberhang aufweisen. Selbst im Tessin ist der Mietwohnungsmarkt um Lugano eher knapp.

Verteilung der Knappheit im Mietwohnungsmarkt

Bruttomieten am Steigen, Leistbarkeit unter Druck

Im Zuge der Verknappung der letzten zwei Jahre sind bei den zu vermietenden Wohnungen kräftig steigende Mieten zu beobachten, ohne dass im Angebot deutliche Qualitätssteigerungen erkennbar wären. Die Mietsteigerungen führen zwar zur Annäherung von Angebot und Nachfrage, haben ihren Preis aber bei der Leistbarkeit von Wohnen.

Vergleicht man die Einkommensverteilung aller Mieterhaushalte mit den am Markt verfügbaren, für diese Einkommensklassen jeweils erschwinglichen Mietpreisen, so zeigt sich, dass für die Schweiz als Ganzes die Versorgung im tiefen Preisbereich knapp gegeben ist. Die folgenden Grafiken stellen diesen Zusammenhang dar. Bei der Miete machen die Haushalte mit tiefen Einkommen 31% aller mietenden Haushalte aus (Zeile Einkommen). Die für diese Haushalte leistbaren Objekte (unter Berücksichtigung der Wohnungsgrösse) entsprechen 27% der angebotenen Mietwohnungen (Zeile Mieten). Summiert man aber tiefe Einkommen und den Mittelstand auf, so besteht eine deutliche Mangelsituation.

Ähnlich präsentiert sich die Situation beim Wohneigentum. Berücksichtigt man die Opportunitätskosten und geht von stagnierenden Preisen aus, so zeigt sich, dass das angebotene Wohneigentum für weite Teile der Haushalte nicht leistbar ist. Die Eigenmittelanforderungen für den Erwerb reduzieren die Wahlfreiheit der Haushalte zusätzlich.

Entwicklung der Markt-Bruttomieten

Haushalte nach Einkommensklasse und Mietobjekte nach Mietpreisklasse

Haushalte nach Einkommensklasse und Eigentumsobjekte nach Nutzungskostenklasse

Eingeschränkte Umzugsoptionen

Die nun länger andauernde, tendenziell eher knappe Situation am Wohnungsmarkt hat seine Ursache in einem schon seit längerem ungenügenden Wohnungswachstum, das mit dem Haushaltswachstum nicht Schritt halten kann.

Zwar gibt es mit den Zweitwohnungsbeständen einen “Pufferbestand”, doch erschwert die Knappheit die Suche und somit auch die Freigabe von Wohnungen. Dies reduziert die auf dem Markt sichtbaren Angebote. Letztere setzen sich aus Leerstand, Neubau und den von umziehenden Haushalten freigegebenen Wohnungen zusammen. Vergleicht man diese Angebote mit der Zahl der umziehenden Haushalte (genaue Zahlen erst für 2022 verfügbar), zeigt sich, dass diesen 2023 deutlich weniger Angebote zur Verfügung stehen, eine Tendenz die sich 2024 fortsetzt.

Davon betroffen sind primär Einpersonen- und Paarhaushalte. Rund 22% sind aber Paarhaushalte mit Kindern oder Mehrpersonenhaushalte, die weniger Alternativen haben als kleinere Haushalte. Auffällig ist der Rückgang der Umzüge von Einzelpersonen, was mit hoher Wahrscheinlichkeit mit der Lage auf dem Wohnungsmarkt im Zusammenhang steht.

Struktur zu- und umziehender Haushalte

Zuziehende Haushalte im Vergleich zum Angebot

Haushalts- im Vergleich zum Wohnungswachstum

Die Wohnkosten steigen ohne akute Zahlungsprobleme zu verursachen

Die Indikatoren zur Versorgung aller Haushalte weisen auf eine ausreichende aber keineswegs üppige Versorgung hin. Die Wohnkostenbelastung hat sich erhöht und die Wahlfreiheit bezüglich Besitz reduziert. Die Wohneigentumsquote ist nun seit mehreren Jahren rückläufig.

Das Mittel der Wohnkostenbelastungen der mietenden Haushalte hat sich von 23% (2018) auf rund 25.4% (2022) erhöht. Beim Wohneigentum ist die Last durch die Betriebs- und Zinskosten deutlich tiefer (12.8%) und auch unter Berücksichtigung der Opportunitätskosten bleibt die Last im Bestand aufgrund der vergangenen Preissteigerungen vorteilhaft (19.8%). Anders sieht es bei den einkommensschwachen mietenden Haushalten aus: Diese müssen einen Anstieg von 40.8% (2018) auf 44.8% (2022) verkraften, wobei nur Haushalte mit mehr als 20'000 CHF Äquivalenzeinkommen / Person berücksichtigt sind.

Eine andere Sicht auf die Wohnversorgung bietet der Blick auf Haushalte mit Zahlungsverzug, also Haushalte, bei denen die Wohnkosten akute Finanzprobleme verursachen. Dabei ergibt sich, dass nur etwa 2.1% der Haushalte einen Zahlungsverzug aufweisen und keinerlei Handlungsmöglichkeit zur Verbesserung ihrer finanziellen Situation haben (Mieterhaushalte 2.6%). Dieser Wert ist seit 2017 gesunken.

Anteil Haushalte mit Wohneigentum

Mietkostenanteil am Bruttohaushaltseinkommen

Haushalte mit Zahlungsverzug oder mangelhafter Wohnsituation

Ungenügende Bautätigkeit, aber abgefederte Auswirkung des Zinsanstiegs

Aufgrund der verschiedenen Fristen bei der Finanzierung wirken sich die Zinsanstiege nur graduell auf Mieten und Nutzungskosten aus. Im 2023 sind deshalb noch keine gravierenden Zusatzbelastungen zu beobachten, was sich 2024 bereits etwas ändern wird. Trotzdem gehen diese Anpassungsprozesse Schritt für Schritt und können so auch nach und nach von den Haushalten und der Volkswirtschaft absorbiert werden. Der Mietanstieg bis zum dritten Quartal 24 ist zwar stärker als in der Jahresprognose, doch ist im letzten Quartal mit einer Abflachung zu rechnen.

Deutlich problematischer präsentiert sich die zu erwartende Bautätigkeit und das Wachstum des Wohnungsbestandes. Die Bautätigkeit ist für die nächsten zwei Jahre schon weitgehend bestimmt und im Vergleich zu Zuwachsraten der Haushalte, wie sie in den vergangenen sechs Jahren zu beobachten waren, eindeutig zu gering. Für das ganze 2024 ist deshalb – trotz sinkendem Knappheitsindikator – keine Verbesserung der Versorgungssituation insgesamt zu erwarten.

Auch langfristig dürfte der Zuwachs an Wohnraum mit einem kräftigen Haushaltswachstum nicht Schritt halten, wenn man vom aktuellen Verdichtungsverhalten bei der Bautätigkeit ausgeht.

Mögliche Wohnkostenveränderung mit aktuellem Zins- und Inflationsszenario über 1 Jahr

erwartetes Wachstum Wohnungsbestand im Vergleich zur tiefsten, mittleren und höchsten Haushaltswachstumsrate

Wachstumsszenarien Haushalte und Wohnungsvolumen über Fünfjahresperioden

Zusammenfassung

Die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt gibt weiterhin zu Besorgnis Anlass. Zwar hat sich die Situation auf dem Markt im Vergleich zum Vorjahr etwas entspannt. Der Preis dafür sind allerdings deutliche Mietpreissteigerungen, sowie auch ein Anstieg der Nutzungskosten beim Wohneigentum. Diese Reduktion der Nachfrage durch höhere Preise geht zu Lasten sich verändernder grösserer Haushalte, die rund 22% der umziehenden Haushalte ausmachen (Familien, Mehrpersonenhaushalte). Die Versorgung aller Haushalte insgesamt ist aber weiterhin intakt, allerdings sind die Wohnkostenbelastungen seit 2018 sowohl bei Miete als auch bei Kauf angestiegen und für tiefere Einkommen ist die Situation durchaus anspruchsvoll. Ausserdem wirkt sich die Zinswende nun graduell auf die Wohnkosten aus. Sie kann allerdings aufgrund der unterschiedlichen Fristen bei der Finanzierung Schritt für Schritt absorbiert werden und weitere Schübe sind im Moment nicht zu befürchten.

Das Augenmerk muss auf das schnelle Kippen der Marktsituationen gelegt werden. Dies zeigt, wie langsam der Bestand auf sich ändernde Haushaltswachstumsraten reagieren kann. Einerseits liegt das daran, dass die Bautätigkeit der nächsten zwei Jahre bereits weitgehend bestimmt ist, andererseits aber auch dass verschiedene Faktoren die Mengenausweitung mittelfristig ungünstig beeinflussen. Zu nennen sind dabei teilweise regulativ bedingte Anreize im Kontext von Ersatzneubauten sowie mangelnde schnell verfügbare Reserven im überbauten Raum. Angesichts der unterschiedlichen Geschwindigkeiten von Änderungen der Nachfrage im Vergleich zum Angebot stellt sich weiterhin die Frage nach dem Bedarf an bereits gebauten Reservekapazitäten im Wohnungsmarkt.

Teuer erkaufte Entspannung

Nach einem deutlichen Anstieg der Knappheit in der Vorjahresperiode (Q4/2022 – Q3/2023), hat sich der Wohnungsmarkt in den letzten vier Quartalen wieder etwas entspannt. Die Entspannung wurde allerdings nicht durch eine Angebotsausdehnung bewirkt, sondern durch Preissteigerungen und die entsprechende Dämpfung der Nachfrage.

Die Entspannung geht von den oberen Preissegmenten aus, während die Situation im tiefen Segment angespannt bleibt. Die vor zwei Jahren zu beobachtende Invertierung dieser üblicherweise vorherrschenden Marktverhältnisse hat sich wieder verflüchtigt.

Regional betrifft die Knappheit im Mittelland aktuell primär den Aargau und die Zentralschweiz, sowie einzelne Gebiete um Zürich und in der Ostschweiz. Besorgniserregend ist aber die Situation im Berggebiet. Sowohl das Berner Oberland, als auch Graubünden und das Oberwallis leiden unter einer angespannten Marktsituation. Anhaltend gut versorgt sind der Jura und das Tessin.

Knappheit im Wohnungsmarkt (Miete und Eigentum)

Verteilung der Knappheit im Wohnungsmarkt

Knappheit im Mietwohnungsmarkt

Knappheit im Mietwohnungsmarkt trifft kaufkraftschwache Haushalte

Der Mietwohnungsmarkt spiegelt fast kongruent den Gesamtmarkt. Der Markt präsentiert sich aufgrund der Mietpreissteigerungen insgesamt ausgewogen. Für die Haushalte des unteren Mittelstandes sowie einkommensschwache Haushalte ist die Situation allerdings angespannt. Sowohl das untere mittlere Preissegment (leistbare Wohnungen für den unteren Mittelstand), als auch das tiefe Preissegment (leistbare Wohnungen für Haushalte unterhalb des Mittelstandes) weisen mit +1 einen Indikatorwert auf, der einem Nachfrageüberhang entspricht.

In der Vergangenheit (ab 2005) überwog die Knappheit im Mietwohnungsmarkt zumeist diejenige im Markt für Wohneigentum. Nun ist die Situation ausgewogen. Die Situation der beiden Besitzesformen ist fast deckungsgleich.

Diese Kongruenz von Wohneigentum und Miete spiegelt sich auch in der regionalen Verteilung der Knappheit. Wie im Gesamtmarkt sind es Gebiete bei Zürich, der Ostschweiz, der Aargau, die Zentralschweiz und die Berggebiete, die einen Nachfrageüberhang aufweisen. Selbst im Tessin ist der Mietwohnungsmarkt um Lugano eher knapp.

Verteilung der Knappheit im Mietwohnungsmarkt

Bruttomieten am Steigen, Leistbarkeit unter Druck

Im Zuge der Verknappung der letzten zwei Jahre sind bei den zu vermietenden Wohnungen kräftig steigende Mieten zu beobachten, ohne dass im Angebot deutliche Qualitätssteigerungen erkennbar wären. Die Mietsteigerungen führen zwar zur Annäherung von Angebot und Nachfrage, haben ihren Preis aber bei der Leistbarkeit von Wohnen.

Vergleicht man die Einkommensverteilung aller Mieterhaushalte mit den am Markt verfügbaren, für diese Einkommensklassen jeweils erschwinglichen Mietpreisen, so zeigt sich, dass für die Schweiz als Ganzes die Versorgung im tiefen Preisbereich knapp gegeben ist. Die folgenden Grafiken stellen diesen Zusammenhang dar. Bei der Miete machen die Haushalte mit tiefen Einkommen 31% aller mietenden Haushalte aus (Zeile Einkommen). Die für diese Haushalte leistbaren Objekte (unter Berücksichtigung der Wohnungsgrösse) entsprechen 27% der angebotenen Mietwohnungen (Zeile Mieten). Summiert man aber tiefe Einkommen und den Mittelstand auf, so besteht eine deutliche Mangelsituation.

Ähnlich präsentiert sich die Situation beim Wohneigentum. Berücksichtigt man die Opportunitätskosten und geht von stagnierenden Preisen aus, so zeigt sich, dass das angebotene Wohneigentum für weite Teile der Haushalte nicht leistbar ist. Die Eigenmittelanforderungen für den Erwerb reduzieren die Wahlfreiheit der Haushalte zusätzlich.

Entwicklung der Markt-Bruttomieten

Haushalte nach Einkommensklasse und Mietobjekte nach Mietpreisklasse

Haushalte nach Einkommensklasse und Eigentumsobjekte nach Nutzungskostenklasse

Eingeschränkte Umzugsoptionen

Die nun länger andauernde, tendenziell eher knappe Situation am Wohnungsmarkt hat seine Ursache in einem schon seit längerem ungenügenden Wohnungswachstum, das mit dem Haushaltswachstum nicht Schritt halten kann.

Zwar gibt es mit den Zweitwohnungsbeständen einen “Pufferbestand”, doch erschwert die Knappheit die Suche und somit auch die Freigabe von Wohnungen. Dies reduziert die auf dem Markt sichtbaren Angebote. Letztere setzen sich aus Leerstand, Neubau und den von umziehenden Haushalten freigegebenen Wohnungen zusammen. Vergleicht man diese Angebote mit der Zahl der umziehenden Haushalte (genaue Zahlen erst für 2022 verfügbar), zeigt sich, dass diesen 2023 deutlich weniger Angebote zur Verfügung stehen, eine Tendenz die sich 2024 fortsetzt.

Davon betroffen sind primär Einpersonen- und Paarhaushalte. Rund 22% sind aber Paarhaushalte mit Kindern oder Mehrpersonenhaushalte, die weniger Alternativen haben als kleinere Haushalte. Auffällig ist der Rückgang der Umzüge von Einzelpersonen, was mit hoher Wahrscheinlichkeit mit der Lage auf dem Wohnungsmarkt im Zusammenhang steht.

Struktur zu- und umziehender Haushalte

Zuziehende Haushalte im Vergleich zum Angebot

Haushalts- im Vergleich zum Wohnungswachstum

Die Wohnkosten steigen ohne akute Zahlungsprobleme zu verursachen

Die Indikatoren zur Versorgung aller Haushalte weisen auf eine ausreichende aber keineswegs üppige Versorgung hin. Die Wohnkostenbelastung hat sich erhöht und die Wahlfreiheit bezüglich Besitz reduziert. Die Wohneigentumsquote ist nun seit mehreren Jahren rückläufig.

Das Mittel der Wohnkostenbelastungen der mietenden Haushalte hat sich von 23% (2018) auf rund 25.4% (2022) erhöht. Beim Wohneigentum ist die Last durch die Betriebs- und Zinskosten deutlich tiefer (12.8%) und auch unter Berücksichtigung der Opportunitätskosten bleibt die Last im Bestand aufgrund der vergangenen Preissteigerungen vorteilhaft (19.8%). Anders sieht es bei den einkommensschwachen mietenden Haushalten aus: Diese müssen einen Anstieg von 40.8% (2018) auf 44.8% (2022) verkraften, wobei nur Haushalte mit mehr als 20'000 CHF Äquivalenzeinkommen / Person berücksichtigt sind.

Eine andere Sicht auf die Wohnversorgung bietet der Blick auf Haushalte mit Zahlungsverzug, also Haushalte, bei denen die Wohnkosten akute Finanzprobleme verursachen. Dabei ergibt sich, dass nur etwa 2.1% der Haushalte einen Zahlungsverzug aufweisen und keinerlei Handlungsmöglichkeit zur Verbesserung ihrer finanziellen Situation haben (Mieterhaushalte 2.6%). Dieser Wert ist seit 2017 gesunken.

Anteil Haushalte mit Wohneigentum

Mietkostenanteil am Bruttohaushaltseinkommen

Haushalte mit Zahlungsverzug oder mangelhafter Wohnsituation

Ungenügende Bautätigkeit, aber abgefederte Auswirkung des Zinsanstiegs

Aufgrund der verschiedenen Fristen bei der Finanzierung wirken sich die Zinsanstiege nur graduell auf Mieten und Nutzungskosten aus. Im 2023 sind deshalb noch keine gravierenden Zusatzbelastungen zu beobachten, was sich 2024 bereits etwas ändern wird. Trotzdem gehen diese Anpassungsprozesse Schritt für Schritt und können so auch nach und nach von den Haushalten und der Volkswirtschaft absorbiert werden. Der Mietanstieg bis zum dritten Quartal 24 ist zwar stärker als in der Jahresprognose, doch ist im letzten Quartal mit einer Abflachung zu rechnen.

Deutlich problematischer präsentiert sich die zu erwartende Bautätigkeit und das Wachstum des Wohnungsbestandes. Die Bautätigkeit ist für die nächsten zwei Jahre schon weitgehend bestimmt und im Vergleich zu Zuwachsraten der Haushalte, wie sie in den vergangenen sechs Jahren zu beobachten waren, eindeutig zu gering. Für das ganze 2024 ist deshalb – trotz sinkendem Knappheitsindikator – keine Verbesserung der Versorgungssituation insgesamt zu erwarten.

Auch langfristig dürfte der Zuwachs an Wohnraum mit einem kräftigen Haushaltswachstum nicht Schritt halten, wenn man vom aktuellen Verdichtungsverhalten bei der Bautätigkeit ausgeht.

Mögliche Wohnkostenveränderung mit aktuellem Zins- und Inflationsszenario über 1 Jahr

erwartetes Wachstum Wohnungsbestand im Vergleich zur tiefsten, mittleren und höchsten Haushaltswachstumsrate

Wachstumsszenarien Haushalte und Wohnungsvolumen über Fünfjahresperioden

Zusammenfassung

Die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt gibt weiterhin zu Besorgnis Anlass. Zwar hat sich die Situation auf dem Markt im Vergleich zum Vorjahr etwas entspannt. Der Preis dafür sind allerdings deutliche Mietpreissteigerungen, sowie auch ein Anstieg der Nutzungskosten beim Wohneigentum. Diese Reduktion der Nachfrage durch höhere Preise geht zu Lasten sich verändernder grösserer Haushalte, die rund 22% der umziehenden Haushalte ausmachen (Familien, Mehrpersonenhaushalte). Die Versorgung aller Haushalte insgesamt ist aber weiterhin intakt, allerdings sind die Wohnkostenbelastungen seit 2018 sowohl bei Miete als auch bei Kauf angestiegen und für tiefere Einkommen ist die Situation durchaus anspruchsvoll. Ausserdem wirkt sich die Zinswende nun graduell auf die Wohnkosten aus. Sie kann allerdings aufgrund der unterschiedlichen Fristen bei der Finanzierung Schritt für Schritt absorbiert werden und weitere Schübe sind im Moment nicht zu befürchten.

Das Augenmerk muss auf das schnelle Kippen der Marktsituationen gelegt werden. Dies zeigt, wie langsam der Bestand auf sich ändernde Haushaltswachstumsraten reagieren kann. Einerseits liegt das daran, dass die Bautätigkeit der nächsten zwei Jahre bereits weitgehend bestimmt ist, andererseits aber auch dass verschiedene Faktoren die Mengenausweitung mittelfristig ungünstig beeinflussen. Zu nennen sind dabei teilweise regulativ bedingte Anreize im Kontext von Ersatzneubauten sowie mangelnde schnell verfügbare Reserven im überbauten Raum. Angesichts der unterschiedlichen Geschwindigkeiten von Änderungen der Nachfrage im Vergleich zum Angebot stellt sich weiterhin die Frage nach dem Bedarf an bereits gebauten Reservekapazitäten im Wohnungsmarkt.